Jak odebrać mieszkanie od dewelopera? Poznaj najważniejsze reguły.

blog

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera? Poznaj najważniejsze reguły.

 

Artykuł ukazał się w Atlasie Inwestycji Mieszkaniowych wydanie Jesień 2018 .

Protokół zdawczo – odbiorczy mieszkania niemalże kończy procedurę sprzedaży od strony technicznej, ważne jest więc, aby zapisać w nim wszystkie usterki oraz wady ukryte , za których usunięcie odpowiada deweloper oraz wykonawca , w celu uniknięcia dodatkowych kosztów w podczas wykańczania oraz późniejszego użytkowania lokalu. Gwarancja i rękojmia owszem obowiązują, ale w wielu przypadkach są to tylko zapisy na papierze.

 

Tynki – należy dokonać kontroli wizualnej struktury tynków oraz sprawdzić płaszczyznę powierzchni (piony i poziomy oraz kąty) za pomocą poziomicy , kątownika oraz szczelinomierza, który precyzyjnie pozwoli ocenić błędy wykonawcze. Tynk również nie powinien posiadać znacznych pęknięć czy zarysowań zarówno na w narożach jak i na płaskiej powierzchni. Tynki muszą zostać skontrolowane pod kątem wilgoci. Nasza firma lokalizuje takie defekty specjalnym sprzętem, efekty pomiarów zobaczyć można  w naszym poście: Wady ukryte Cz.2 – wilgoć w ścianie

Posadzka – koniecznie trzeba zwrócić uwagę czy została ona wykonana w poziomie, do tego potrzebna nam będzie poziomica o dł. 2m oraz szczelinomierz. Należy ponadto ocenić czy powierzchnia posadzki jest jednorodna ( nie może mieć np. skośnych pęknięć, wykruszeń) oraz czy została oddzielona od ścian dylatacją i czy posiada odpowiednie nacięcia. Należy sprawdzić również czy podczas prób ciśnieniowych instalacji pod posadzkę nie dostała się woda. Taki pomiar wykonuje się kamerą termiczną oraz miernikami wilgoci.

Przedmuch osadzenia okna narożnego (niebieski ślad), usterka bardzo często występująca na mieszkaniach w stanie deweloperskim.

Stolarka Okienna – w tym przypadku należy dokładnie przejrzeć szyby  pod kątem występowania zarysowań oraz wad szkła, wżerów (ciemne punkty  lub pęcherzyki powietrza).  Przy sprawdzaniu okien należy również zwrócić uwagę na właściwe ułożenie uszczelek (nie mogą się falować, ani mieć wgnieceń). Dodatkowo trzeba  skontrolować czy skrzydła okienne przy otwarciu pozostają w zadanym miejscu, czy też się zamykają co może świadczyć o ich nie właściwym zamontowaniu .

Kolejnym bardzo ważnym aspektem jest sprawdzenie jakości osadzenia okna (pianki montażowej).  Jedyną metodą , która właściwie wskaże braki i nieszczelności okna jest badanie termiczne wykonane kamerą termowizyjną, przy wysokiej jakości sprzęcie można to wykonać całorocznie niezależnie od warunków pogodowych. Szczelności okna nie sprawdza się kartkę papieru, jest to niemiarodajne oraz może być łatwo podważone przez wykonawcę ze strony dewelopera.

Stolarka drzwiowa – w przypadku drzwi wejściowych przede wszystkim sprawdzamy czy zostały one zamontowane w pionie. Kontrolujemy też aspekty estetyczne (zarysowania powierzchni, profili, klamki oraz zamka i szyldów). Należy też sprawdzić przejrzystość i obróbkę wizjera. Naszej uwagi wymaga również próg wejściowy jeśli został już zamontowany oraz jego jakość ułożenia.

Instalacja wentylacji – jedną z najważniejszych rzeczy jest sprawdzenie drożności i właściwego działania wentylacji grawitacyjnej i/lub mechanicznej. Do tej instalacji należą nie tylko wyjścia z kanałów  w postaci kratek lub anemostatów (dotyczy wentylacji mechanicznej), lecz także nawietrzaki. Są to małe listwy zamontowane na górnej ramie okna , które odpowiadają za dostarczenie do pomieszczenia świeżego powietrza. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używamy anemometru, który precyzyjnie wskaże na wyświetlaczu z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też wdmuchiwane (cofka). Używanie zapalniczki, czy kartki papieru do sprawdzenia ciągów jest metodą niemiarodajną.

Instalacje wodno – kanalizacyjne  – tutaj należy się skupić na znalezieniu do danego elementu armatury odpowiedniego dopływu wody oraz odpływu ( ścieki). Sprawdzić rozmieszczenie zgodnie z projektem. Ważnym punktem jest też sprawdzenie czy rura kanalizacyjna do toalety ma odpowiedni spadek.

Instalacja elektryczna – w pierwszej kolejności sprawdzamy skrzynkę z bezpiecznikami zarówno pod względem jej bezproblemowego otwierania i zamykania oraz w kontekście opisania bezpieczników do poszczególnych urządzeń/ punktów. Następnie skupiamy się na sprawdzeniu zgodnie z projektem rozmieszczenia punktów świetlnych, gniazdek oraz włączników.  Należy się upewnić czy w kuchni została wykonana potocznie nazywana„siła”, która jest konieczna do podłączenie płyty indukcyjnej lub ceramicznej. Często podczas odbiorów mieszkań można spotkać przedmuch gniazdek ( tzw. dmuchające gniazdka). Można to wykryć wstępnie dłonią, ale przede wszystkim kamerą termowizyjną o wysokiej rozdzielczości.

Więcej przeczytasz w naszym poście : Wady Ukryte cz. 3 – elektryka

Instalacja grzewcza – w trakcie obioru mieszkania warto zwrócić uwagę na grzejniki w kontekście potencjalnych odprysków farby, zabrudzeń i zarysowań. Jeśli termostaty nie zostały jeszcze założone należy dopytać przedstawiciela dewelopera kiedy nastąpi ich przekazanie. W przypadku posiadania ogrzewania podłogowego można się zwrócić do przedstawiciela dewelopera o protokół z próby szczelności.  W razie jakiegokolwiek wycieku, odpowiednie zastosowanie kamery termowizyjnej pozwoli na jego szybką i sprawną lokalizację.

 

Balkon lub ogródek – należy za pomocą poziomicy sprawdzić spadek, jakość wykonania obróbek blacharskich na krawędziach balkonu oraz ułożenie okładziny np. z płytek (fugi i silikony muszą być gładkie) . Ważne jest również odpowiednie stabilne zamocowanie  balustrad praz estetyka wykonania ( zarysowania lub odpryśnięcia farby). Błędy wykonawcze w izolacji przeciwwilgociowej czyli przenikania wody opadowej do konstrukcji budynku możemy również sprawdzić badaniem termicznym .

 

 

Jak sprawdzić wilgoć w ścianach?

Wilgoć – to najważniejszy aspekt podczas przejmowania lokalu od dewelopera. Może pojawić się wszędzie, na suficie, posadzce, w dolnej części szpalet po obu stronach okien, a nawet na środku ściany czy w okolicach szachtów (miejsc gdzie przechodzą np. piony kanalizacyjne). Do sprawdzenia  wilgoci potrzebne są  higrometr  i kamera termowizyjna. Ta ostatnia w najbardziej dokładny sposób pokaże nam na swoim ekranie zakres wilgotnego fragmentu, gdyż potrafi dostrzec to czego nie widać „gołym okiem” na zasadzie różnicy temperatury powierzchni. Wysokiej jakości kamery potrafią z łatwością zlokalizować wycieki, wilgoć nawet w okresach letnich. Do precyzyjnego, procentowego określenia wilgoci w ścianie posłuży nam higrometr (wilgotnościomierz). Pozostawienie aspektu występowania wilgoci bez 100% reakcji,  rodzić będzie w bliskiej przyszłości wykwity pleśni, a co za tym idzie będzie szkodliwe dla naszego zdrowia.

 

Ze względu na dużą ilość aspektów technicznych i sprzętowych związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera, warto wziąć pod uwagę wynajęcie zewnętrznych specjalistów, co pomoże  rozwiązać problemy, które się jeszcze nie pojawiły.

Autor: Karolina Malicka Inspektor Budowlany

Najnowsze wpisy

[rpwe limit="3" thumb="true"]

5 najczęstszych błędów przy zakupie mieszkania

Sprawdź na co się nie naciąć!

Zapisz się na newsletter i odbierz poradnik!